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~~~——龙湖地产核心竞争力之我见
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2010年11月29日 星期一 出版 上一期  下一期
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问道龙湖
——龙湖地产核心竞争力之我见
  ■文/海南祥阁公司副总经理 陈峰 图/吴亚平

  三天重庆之旅,我等有幸参观了龙湖开发的四大名盘,了解和学习了龙湖的项目管理和操作规程,大有启发,受益良多。 

  一、龙湖项目印象 

  三天来,我们在重庆先后参观了龙湖开发的蓝湖郡、东桥郡、弗拉明戈、春森彼岸四个项目。总体有以下几点感想: 

  第一,设计极其精细:且不说建筑物和绿化相得益彰的层次关系,哪怕是入口设备空间的设置、小品和配饰的摆放也无不经过精心设计。高水平的精细设计,保证了产品的高品质。 

  第二,无处不在的柔美,甚至让人觉得有些脂粉气:从其大量栽植鲜艳花草的小区绿化,到样板房的主题空间,无一不体现女性的审美趣味。这可能与龙湖由女性当家不无关系吧。这一做法在实际销售展示时确实奏效:秒杀女主人,迅速搞定交易。 

  第三,营建成本的节约:其使用的建材和绿化树种都很经济,并无特别金贵的东西,虽然总体感觉很棒,但少有让人眼前一亮之处。营建质量中等,细节的处理与绿城等企业相比还是有比较大的差距,这在一定程度上使设计的完美度打了折扣。 

  第四,完善的服务保障:从销售、交房直到入住,龙湖依靠自己的团队给予业主保姆式的关注服务。其物业服务的满意度一直在国内名列前茅,物业公司对业主的服务水平及事件处理能力甚至超过万科。交付的物业哪怕有点质量问题,它也能及时采取补救措施和人性关怀,服务得业主没脾气。 

  二、龙湖管理模式的特色龙湖的管理与运营总体上是全面学习万科的,从其产品的外在表现到销售案场的整体服务都与万科极其相似。但龙湖保留了其组织管理上的特色,许多地方对“师傅”都有所超越。龙湖是一家完全以营销为导向的企业,主要依靠体验式营销快速销售产品。其内部一切部门和力量都围绕着快速销售的目标运作,从而形成了龙湖特色的管理模式。 

  首先是极其重视设计。项目成功与否,其实是在设计阶段就决定了的。龙湖在组织架构上和人员配备上都给予设计部门极大的倾斜,整个设计部门可以说是兵强马壮,从项目概念到方案基本上都可以自己对付(除景观设计外)。即便如此,在概念和方案设计阶段,龙湖仍不惜重金,邀请知名设计公司打造高水平的设计方案。而且,龙湖的设计人员在项目建设过程中,对效果始终如一地加以把握,这样就充分保证了项目的成功实施。随着龙湖在全国拓展,又专门设立体验中心,负责样板房和体验区的设计和施工监管。 

  其次是龙湖全方位的成本管理方式。虽然专设了成本核算部门,但每个产品部门仍旧配备造价专员,从设计、施工到维修保养,严格把关。通过切实执行逐层考核体系,龙湖项目的实际成本与目标成本偏差控制在2%以内。这是一个非常高的水平,其成本管理能力让人惊叹。 

  龙湖标准化的管理流程和规范化的操作才是其核心竞争力。龙湖的企业内部制度非常完善,无论销售还是物业服务,都有详细具体的规定。同时,在每个部门都配备必要的文员,负责将各项工作情况及成果文档化,保证和规范流程管理。龙湖采用全面的绩效考核体系,严格保证其计划管理能力。龙湖的开发计划分三级分解,逐层细化,并全部按标准模板归档,执行中严格按照规定的节点检查。企业通过了ISO认证,并且严格按照其标准执行。售前、售中和售后的各项服务内容也都充分细化,甚至连门童鞠躬的角度都作了标准化规定。最值得一提的是龙湖的OA系统,其各项办公内容都在OA上体现,包括谁在做什么、做到什么程度都可以在OA上查询到,这是龙湖日常运营与计划管理能力的集中体现。 

  三、启发和借鉴 

  龙湖通过学习万科和香港置地,并经过自己的实践,在现代企业制度管理上已经走在了国内企业的前列。耀江有自己的特色,但与龙湖相比,还有较大的差距。现阶段,我认为应着重学习龙湖以下三个方面: 

  第一,强化设计管理,完善产品,形成耀江特色的产品线。建议在以往合作较好的设计公司中挑选两三家,分别结成长期合作伙伴,承担不同产品的设计。通过长期专注于一二种产品,可使耀江设计管理人员、现场管理人员,乃至物业公司都对产品了然于胸,并使之臻于完美。 

  第二,完善考核体系,加强计划管理能力。现阶段,我认为首先应加强各项目公司的计划管理能力,按照现代项目管理的模式,强化合同管理、质量管理和成本管理。首先是严格的合同管理,确保开发周期,保障自身及各合作伙伴的利益;其次是加强现场质量管理力度,保证质量稳定;最后应将目标成本逐级分解,通过考核与个人收益挂钩,提高成本管理水平。长期而言,我们可以通过各地项目公司间的交流,形成最适合自己的管理方法和模式。 

  第三,应强化客户服务。从销售、工程直到物业服务,操作流程都应尽量标准化,树立“以客为尊”的服务理念。对外地项目,有必要考虑耀江物业的前期介入和顾问服务。

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