三天重庆之旅，我等有幸参观了龙湖开发的四大名盘，了解和学习了龙湖的项目管理和操作规程，大有启发，受益良多。 

　　一、龙湖项目印象 

　　三天来，我们在重庆先后参观了龙湖开发的蓝湖郡、东桥郡、弗拉明戈、春森彼岸四个项目。总体有以下几点感想： 

　　第一，设计极其精细：且不说建筑物和绿化相得益彰的层次关系，哪怕是入口设备空间的设置、小品和配饰的摆放也无不经过精心设计。高水平的精细设计，保证了产品的高品质。 

　　第二，无处不在的柔美，甚至让人觉得有些脂粉气：从其大量栽植鲜艳花草的小区绿化，到样板房的主题空间，无一不体现女性的审美趣味。这可能与龙湖由女性当家不无关系吧。这一做法在实际销售展示时确实奏效：秒杀女主人，迅速搞定交易。 

　　第三，营建成本的节约：其使用的建材和绿化树种都很经济，并无特别金贵的东西，虽然总体感觉很棒，但少有让人眼前一亮之处。营建质量中等，细节的处理与绿城等企业相比还是有比较大的差距，这在一定程度上使设计的完美度打了折扣。 

　　第四，完善的服务保障：从销售、交房直到入住，龙湖依靠自己的团队给予业主保姆式的关注服务。其物业服务的满意度一直在国内名列前茅，物业公司对业主的服务水平及事件处理能力甚至超过万科。交付的物业哪怕有点质量问题，它也能及时采取补救措施和人性关怀，服务得业主没脾气。 

　　二、龙湖管理模式的特色龙湖的管理与运营总体上是全面学习万科的，从其产品的外在表现到销售案场的整体服务都与万科极其相似。但龙湖保留了其组织管理上的特色，许多地方对“师傅”都有所超越。龙湖是一家完全以营销为导向的企业，主要依靠体验式营销快速销售产品。其内部一切部门和力量都围绕着快速销售的目标运作，从而形成了龙湖特色的管理模式。 

　　首先是极其重视设计。项目成功与否，其实是在设计阶段就决定了的。龙湖在组织架构上和人员配备上都给予设计部门极大的倾斜，整个设计部门可以说是兵强马壮，从项目概念到方案基本上都可以自己对付（除景观设计外）。即便如此，在概念和方案设计阶段，龙湖仍不惜重金，邀请知名设计公司打造高水平的设计方案。而且，龙湖的设计人员在项目建设过程中，对效果始终如一地加以把握，这样就充分保证了项目的成功实施。随着龙湖在全国拓展，又专门设立体验中心，负责样板房和体验区的设计和施工监管。 

　　其次是龙湖全方位的成本管理方式。虽然专设了成本核算部门，但每个产品部门仍旧配备造价专员，从设计、施工到维修保养，严格把关。通过切实执行逐层考核体系，龙湖项目的实际成本与目标成本偏差控制在2%以内。这是一个非常高的水平，其成本管理能力让人惊叹。 

　　龙湖标准化的管理流程和规范化的操作才是其核心竞争力。龙湖的企业内部制度非常完善，无论销售还是物业服务，都有详细具体的规定。同时，在每个部门都配备必要的文员，负责将各项工作情况及成果文档化，保证和规范流程管理。龙湖采用全面的绩效考核体系，严格保证其计划管理能力。龙湖的开发计划分三级分解，逐层细化，并全部按标准模板归档，执行中严格按照规定的节点检查。企业通过了ISO认证，并且严格按照其标准执行。售前、售中和售后的各项服务内容也都充分细化，甚至连门童鞠躬的角度都作了标准化规定。最值得一提的是龙湖的OA系统，其各项办公内容都在OA上体现，包括谁在做什么、做到什么程度都可以在OA上查询到，这是龙湖日常运营与计划管理能力的集中体现。 

　　三、启发和借鉴 

　　龙湖通过学习万科和香港置地，并经过自己的实践，在现代企业制度管理上已经走在了国内企业的前列。耀江有自己的特色，但与龙湖相比，还有较大的差距。现阶段，我认为应着重学习龙湖以下三个方面： 

　　第一，强化设计管理，完善产品，形成耀江特色的产品线。建议在以往合作较好的设计公司中挑选两三家，分别结成长期合作伙伴，承担不同产品的设计。通过长期专注于一二种产品，可使耀江设计管理人员、现场管理人员，乃至物业公司都对产品了然于胸，并使之臻于完美。 

　　第二，完善考核体系，加强计划管理能力。现阶段，我认为首先应加强各项目公司的计划管理能力，按照现代项目管理的模式，强化合同管理、质量管理和成本管理。首先是严格的合同管理，确保开发周期，保障自身及各合作伙伴的利益；其次是加强现场质量管理力度，保证质量稳定；最后应将目标成本逐级分解，通过考核与个人收益挂钩，提高成本管理水平。长期而言，我们可以通过各地项目公司间的交流，形成最适合自己的管理方法和模式。 

　　第三，应强化客户服务。从销售、工程直到物业服务，操作流程都应尽量标准化，树立“以客为尊”的服务理念。对外地项目，有必要考虑耀江物业的前期介入和顾问服务。